李嘉诚谈十年后房价

一、目前来看，一线楼市房价还难言泡沫。

从一线楼市的房价来看，北京上海的均价分别为4.5万/平米，3.8万/平米，二线城市普遍在2万元上下。市场仍在稳步发展。这主要是因为限购政策的存在，有效需求有限，市场缺乏大幅上涨的动力。

二、土地市场肯定存在泡沫。

目前一二线城市土地价格和房价普遍表现出“面粉贵过面包”的现象。以南京为例，最近成交的土地价格超过了4万元，而南京现在均价仅为1.9万/平米。如此大差距，说明房企拿地过于激进，这个价格至少在政策频繁更迭的今天风险太大。何时解套，有待观察。

三、中小房企生存面临一定困难，房企整合存在一定空间

中小房企由于资金和开发实力有限，一二线城市抢地肯定抢不过大房企，没有土地就没有收入。而那些大房企则可能在并购等渠道继续获取土地，肯定比直接竞拍拿地便宜不少。

四、豪宅化向二线城市蔓延

一线城市豪宅化格局基本形成，随着土地供应逐渐减少，二线城市成为土地市场的主角，房企在二线城市的角逐也导致了项目不得不定位高端才可解套，但市场是否买账，还得看房企是否能立足当地打造高端特色产品。

五、房地产流动性已经不如年初那么好了

目前各项数据显示，一二线城市成交量正在下滑，而房价仍然坚挺，普通购房者无法染指楼市，炒房客也在考虑投资风险，两大需求阵营都在进入观望状态。这表明开发商变现能力正在减弱。

六、只有这个八个城市的楼市存在较大幅度上涨空间

未来只有苏州、合肥、南京、杭州、宁波、福州、北京、天津这八个城市的房地产还算良好，房价上涨还有一定空间。主要依据是这几座城市土地市场较为火热。虽然我们不愿意看到地价过高，但反过来看，土地的火爆也表明市场看好这几座城市。虽然这些城市已经或正在酝酿新的政策，但行情其他城市要么上涨空间有限，要么估值过高，比如上海和深圳就估值过高，广州则上涨空间有限。广大的三四线城市则只能选择低价卖地，也不可能存在炒作空间了。